讀者投書:戴發奎(淡江大學土研所、交通大學土研所博士班。曾在2000~2010年陪同越籍妻子在越南拍戲,台勞個體戶近身肉搏賺越南人的錢。)據CBRE數據顯示2018年胡志明市豪華公寓平均上漲17%,來到每坪18,241美元(台幣56.2萬元),符合我在去年投書時的估計每坪=45萬×(1+平均增長率20%)=54萬。自從去年11月發表了一篇《越南房地產可以投資嗎?》之後獲得許多迴響,有人甚至已經按照我提供的資訊在胡志明市買了第一套房子,前天有一位銀行業者透過臉書詢問我越南房地產的相關細節讓我備受鼓舞。我看越南房地產是一層紗,對於不了解的人會是座山,於是我整理出這幾個月來詢問最多的幾項重點逐篇說明:1.買在哪個地段最好,2.怎麼錢進越南,3.要繳哪些稅,4.怎麼挑好的房子,5.進退場的時機及難易。依我個人買東西的習慣會先了解除了這件東西本身的賣價外還需負擔哪些額外費用,總計所有費用後再與東西本身的市面行情做比較來決定要不要買。以前我常從國外購買大型木雕藝術品運回台灣,從外國運回台灣的船運費用、保險費、從海關領出後運到目的地的載運費、吊裝小搬運費都可掌握,唯一的變數也是攸關獲利的就是海關自由心證決定這件物品價值高低所要繳的稅。所以這一篇我就先跳到上述的第三項「要繳哪些稅?」,向大家分析在越南買房所需要負擔除了房價之外的其它成本及可能的獲利空間。越南人天性怕麻煩,希望買了東西後就不要再為囉哩八嗦的事煩心,例如在越南買汽車不要每年繳牌照稅、燃料稅(燃料稅是附加在油裡),買房子也是,無須每年繳納房屋稅和地價稅,這是投資越南房地產一大利多。2015年之後只要你是個人而且到的了越南就可以買房地產。越南買房地產正確說法是買房子和買地上使用權,房子跟著土地走,地上使用權一次是50年,外國人可以延展一次加總就是100年,建議在這100年之前賣掉房子再買新的。100年之後的事誰也說不準,畢竟亞洲也還沒有任何一個國家安然度過一百年,去年越南政府計畫推出經濟特區如富國島給中國人100年的地上使用權,結果造成民怨沸騰不亞於抗議中國在南沙群島填海造陸,這是頭一回越南政府因民怨撤回法案。註明:越南政府自2015年7月開始實施《住房法》(修正案),只需要擁有越南簽證的外國人皆可購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。買房就是為了出租或賣房,買賣房及出租所要繳的稅需要通盤考慮。買新房買新房和買二手房所需要繳的稅不一樣。「買新房」買家要繳的稅第一項是「10%增值稅」,這項增值稅可以看做是平常買東西的營業稅。在越南買東西時一般商家不會主動開發票給客人,客人若是要商家開發票,此時客人的帳單上就會多出一筆10%的營業稅,像超市、百貨公司這類行業在給客人的收據上就會有10%的營業稅。買房子不比買杯咖啡神不知鬼不覺,買新房要過戶要繳納的10%營業稅自然是跑不掉。「買新房」買家要繳的第二項稅是「2%公寓維護基金」,這筆費用是付給大樓管委會,負責大樓外表修繕維護之用,簡單說是為維護整體市容。在台灣大樓的門面要不要花錢維護是由整體住戶開會決定,就算要花錢整理也是從每個月住戶所繳的管理費中支出。外國公司在越南同樣可以買房子,所適用的稅率與個人不同,下次再專篇深度探討。買二手房越南從交屋後到辦理權狀(越南稱過戶的房屋權狀為「紅簿」或「紅紙張」)至少需要兩年時間,這時買方要繳的稅為「契稅,0.5%房屋公告現值」,房屋公告現值由各地人委會決議(相當於台灣的市議會),公告現值通常是市價的1/3。我們台灣稱的「中古屋」通常是已經蓋好有一定年紀的房子,越南的中古屋不中古,稱做「二手房」會更恰當些。與二手車的概念相同,他們的二手房有的很新,才蓋好沒幾個月的二手房比比皆是,如果屋況與新房差不了多少,買二手房是非常好的選擇。舉個例,同樣總價1000萬的房子,買新屋需要繳納的稅為12%(10%增值稅+2%公寓維護基金)也就是120萬,買二手屋卻只需繳1.667萬(契稅,0.5%房屋公告現值),還比從台灣到越南的飛機票便宜。在越南買二手房的缺點就是要等待權狀過戶的「時間」,上有政策下有對策,於是就有所謂短期買賣房子套利的「權證」出現(我在上一篇曾提到過),就算你今天買明天賣,越南也沒有短期出售稅的問題。出租買了房子後出租要不要繳稅的眉角就跟台灣一樣,若是房客要報帳,這時房東就要繳「5%增值稅」、「5%個人所得稅」及在年底報稅時須再將租金收入納入「個人綜合所得稅」計算申報。要挑房客或是在租金上讓一點利給房客,就看房東怎麼拿捏。賣房子賣房時就只要繳納「2%房屋交易稅」(以賣房總價計算),賣房的資本利得無須繳稅,越南政府不管你賺了多少錢,當然也不會有奢侈稅。綜合上述,倘若今天以1000萬進場投資越南新房,房價增長若延續前幾年漲幅以豪華公寓平均17%計算,年底出場的獲利=1000萬×(17%-12%)-1000萬×(1+17%)×2%=26.6萬。 第二年的獲利=1000萬×(1+17%)×17%-1000萬×12%-1000萬×(1+17%)×(1+17%)×2%=51.5萬若買的是二手房,沒有12%稅的問題,等於以上獲利計算再加上120萬元。明白了各項稅率,下回將和大家分析在胡志明市不同資金所適合購買的平價房、豪華房和別墅及相對應的郡和地段。更多論壇文章 看台灣出身的他,如何在美國用華人的角度看世界 親身經歷「台灣人騙台灣人」:廣西南寧詐騙實錄 韓國瑜真要選 就該從現在起展示治市能力 被普丁騙了20年 這次俄羅斯人還買帳嗎? 本文不顧北京反對______________【Yahoo論壇】係網友、專家的意見交流平台,文章僅反映作者意見,不代表Yahoo奇摩立場 >>> 投稿去


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